การซื้อที่ดินเพื่อเก็บไว้เป็นสินทรัพย์นั้น เป็นรูปแบบหนึ่งของการลงทุนระยะยาวที่มีผู้นิยมทำกันมากในยุคสมัยที่ผ่านมา ใครที่ชอบไปซื้อที่ดินทิ้งๆ ไว้ไกลหูไกลตาและยังไม่มีทุนทรัพย์เพียงพอที่จะดำเนินการตามแผนการที่วางไว้ ต้องรีบไปดูไปสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินต่างๆ ของท่านกันบ้าง เพราะหากปล่อยปละละเลยต่อไป อาจมีความเสียหายที่แก้ไขไม่ได้เกิดขึ้น

ลองคิดดูถ้าเรื่องราวเหล่านี้เกิดกับที่ดินของท่านจะทำอย่างไร

?ทิ้งไว้ราว 2 ปีกว่าไม่ได้ไปดู พอไปดูมีเพิงหมาแหงนปลูกอยู่ ที่ดินส่วนหนึ่งเป็นไร่ข้าวโพด อีกส่วนเป็นสวนกล้วย?

?ผมหาที่ดินของตัวเองไม่เจอ มีแต่รั้วแสดงเขตที่ดินของเจ้าของที่ดินด้านซ้ายและขวา สืบไปสืบมา 2 รายนั้นแบ่งที่ดินผมคนละครึ่ง ข้างหนึ่งลงมะขามหวาน อีกข้างหนึ่งลงมะม่วงฟ้าลั่น ผมวิ่งเคลียร์เกือบตายกว่าจะแก้ปัญหาได้?

เรื่องทำนองนี้มีอีกเยอะ เป็นบทเรียนของบรรดาชนชั้นกลางที่พยายามซื้อที่ต่างจังหวัด หวังมีบ้านส่วนตัวไว้พักผ่อนปลายสัปดาห์หรือยามชรา แต่ก็ไม่ได้มีกำลังทรัพย์หรือเครือข่ายสัมพันธ์กับคนท้องถิ่นมากพอ หรือเกิดวิกฤติการงาน ทำให้ไม่สามารถไปดูแลที่ดินของตนเองได้ มัวแต่เอาชนะอุปสรรคอยู่ในกรุงเทพฯ

แล้วจะทำอย่างไร

ก่อนอื่นมาปูพื้นเรื่องเกี่ยวกับทรัพย์สินให้จิตใจมั่นคง สติและขวัญกำลังใจดีขึ้นกันก่อน จะได้หาทางป้องกันแต่เนิ่นๆ หรือแก้ไขเมื่อเกิดปัญหาขึ้น
- สิทธิ์ 6 ประการของเจ้าของทรัพย์สิน
- หากครอบครองที่ดินแล้วละเลยจะเกิดผลอย่างไร
- ข้อแนะนำมิให้ที่ดินถูกแย่งไปหรือมีปัญหา

สิทธิ์ 6 ประการของเจ้าของทรัพย์สิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ให้เจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิ์ 6 ประการ คือ
1. ครอบครอง
2. ใช้สอย
3. จำหน่าย
4. ได้ดอกผล
5. สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึด และ
6. สิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

อย่าลืมว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่ง เจ้าของย่อมมีสิทธิทั้ง 6 ประการครบถ้วน แต่! เรื่องเกี่ยวกับกฎหมายมี “แต่” มี “ข้อยกเว้น” เสมอ โดยเฉพาะผู้ครอบครองที่ดินจะต้องเขียนใส่กระดาษโน้ตแปะไว้ตรงที่เห็นชัดๆ ว่า หากครอบครองที่ดินแล้วละเลยจะเกิดผลอย่างไร หากครอบครองที่ดินแล้วละเลยจะเกิดผลอย่างไร อยากทราบต่อไปก็รอติดตามนะค่ะ

ขั้นตอนที่ 4

เฟอร์นิเจอร์ไม้ ควรจัดวางเฟอร์นิเจอร์ไม้ให้ถูกที่ โดยไม่ให้อยู่ใกล้แหล่งความร้อนหรือตั้งบนพื้นที่เปียกชื้นแต่ควรตั้งในที่ที่มีอากาศถ่ายเทสะดวก และมีอุณหภูมิของอากาศที่ค่อนข้างคงที่ ถึงแม้จะเป็นไม้เก่าแค่ไหนก็ต้องระวังเรื่องแสงสว่างให้มาก อย่าให้ถูกแสงแดด แสงสปอตไลท์ และแสงจากโคมไฟโดยตรง รอยขีดข่วนของข้าวของที่วางบนเฟอร์นิเจอร์ไม้และรอยหยดน้ำต่าง ๆ เหล่านี้ ล้วนมีผลต่อความงามของเนื้อไม้ทั้งสิ้น ทางที่ดีควรจัดหาแผ่นรองแก้วและสิ่งของอื่น ๆ เพื่อไม่ให้สัมผัสกับพื้นผิวของไม้โดยตรง และปัดฝุ่นอย่างสม่ำเสมอ เพื่อไม่ให้แมลงมาเจาะกินอาศัยเนื้อไม้ได้
เรื่องเฟอร์นิเจอร์ไม้ กับน้ำเป็นสิ่งที่ควรระวังอย่างยิ่งเลยนะค่ะ

ดูแลของเก่าในบ้าน สิ่งที่เป็นศัตรูสำหรับของเก่าก็คือสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ซึ่งมีหลักง่าย ๆ ว่าอย่าให้อากาศโดยรอบแห้งจนเกินไป อย่าให้ถูกแสงแดดตรง ๆ โดยตั้งไว้ในที่ที่จะถูกกระทบได้น้อยที่สุด ไม่ว่าจะโดนคนหรือของตกแต่งชิ้นอื่น และเคลื่อนย้ายหรือจับต้องอย่างเบามือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับของที่บอบบางหรือแตกได้

การเคลื่อนย้ายสิ่งของอย่างระมัดระวัง และตกแต่งอย่างประณีต จะทำให้บ้านของคุณดูดียิ่งขึ้นไปอีก

สัตว์นำโรคและแมลง ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหนก็ตาม คงเป็นเรื่องยากที่จะหลีกหนีบรรดาสัตว์นำโรคต่าง ๆเช่น หนู แมลงสาบ แมลงกินผ้า มด ยุง วิธีหนึ่งที่พอจะรับมือกับบรรดาสิ่งมีชีวิตเหล่านี้ก็คือ การหมั่นดูดฝุ่นและทำความสะอาดบริเวณเหล่านี้ให้ดี หมั่นตรวจสอบไปรอบ ๆ บ้านหรือที่ดิน เมื่อพบเจออะไรที่ผิดปกติก็ควรรีบหาทางแก้ไขเสียแต่เนิ่น ๆ แต่การกำจัดแมลงหรือสัตว์ในบ้านหรือที่ดินบางชนิด อาจต้องใช้สารเคมีที่เป็นอันตราย หากสุดความสามารถจริง ๆ แล้วก็อาจต้องพึ่งบริษัทกำจัดแมลง

การดูแลบ้าน…ให้ดูดี ขั้นตอนที่ 1

สภาพแวดล้อมของบ้าน ฝุ่นละออง แสงสว่าง ความร้อนและความชื้นทั้งหมดนี้ล้วนมีผลกระทบต่อสภาพของการตกแต่งในบ้าน ถ้าไม่ระวังข้าวของต่าง ๆ มีสิทธิ์ที่จะเสื่อมสภาพไปได้เหมือนกันเช่น แสงแดดที่มากเกินไปมักเป็นอันตรายต่อวัสดุตามธรรมชาติทุกชนิด ไม่ว่าจะเป็นไม้ ผ้า สีย้อมตามธรรมชาติทุกชนิดและกระดาษ จึงควรหลีกเลี่ยงพยายามไม่ให้ภาพวาด เฟอร์นิเจอร์ไม้ หรือผ้าม่านสวย ๆ ต้องถูแสงแดดโดยตรง โดยการหามู่ลี่มาปิดกันแสงไว้เสีย

การดูแลบ้านให้สะอาดน่าอยู่นั้นไม่ใชเรื่องยาก เพียงเราใส่ใจที่จะทำ

บ้านที่ดินที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงอยู่เสมอให้อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า ที่ดินที่ดูดี โล่งเตียน และสะอาด หากเราปล่อยปะละเลยไม่ดูแลให้ดี ทำให้บ้านที่ดินทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติ เพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านที่ดินให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย

เมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ บนปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย(กรอบเวลา) วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง ตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ โดยการเน้นที่จุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบดังนี้เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้นจะไม่ ใช่เรื่องยากเย็นอีกต่อไป

เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตราฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายบ้านที่ดินได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้างจะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมาก ขึ้น

นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านที่ดินแห่งนี้ไว้แต่เนินๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านหรือที่ดินไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ

หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง

]]> http://www.chonland.com/2010/10/%e0%b8%82%e0%b8%b2%e0%b8%a2%e0%b8%9a%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99%e0%b8%97%e0%b8%b5%e0%b9%88%e0%b8%94%e0%b8%b4%e0%b8%99%e0%b9%80%e0%b8%81%e0%b9%88%e0%b8%b2-%e0%b8%95%e0%b9%89%e0%b8%ad%e0%b8%87-2/feed/ 0 http://www.chonland.com/2010/10/%e0%b8%82%e0%b8%b2%e0%b8%a2%e0%b8%9a%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99%e0%b8%97%e0%b8%b5%e0%b9%88%e0%b8%94%e0%b8%b4%e0%b8%99%e0%b9%80%e0%b8%81%e0%b9%88%e0%b8%b2-%e0%b8%95%e0%b9%89%e0%b8%ad%e0%b8%87/ http://www.chonland.com/2010/10/%e0%b8%82%e0%b8%b2%e0%b8%a2%e0%b8%9a%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99%e0%b8%97%e0%b8%b5%e0%b9%88%e0%b8%94%e0%b8%b4%e0%b8%99%e0%b9%80%e0%b8%81%e0%b9%88%e0%b8%b2-%e0%b8%95%e0%b9%89%e0%b8%ad%e0%b8%87/#comments Fri, 01 Oct 2010 14:06:09 +0000 chonland http://www.chonland.com/2010/10/%e0%b8%82%e0%b8%b2%e0%b8%a2%e0%b8%9a%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99%e0%b8%97%e0%b8%b5%e0%b9%88%e0%b8%94%e0%b8%b4%e0%b8%99%e0%b9%80%e0%b8%81%e0%b9%88%e0%b8%b2-%e0%b8%95%e0%b9%89%e0%b8%ad%e0%b8%87%e0%b8%9-2/ ขายบ้านที่ดินเก่า ต้องทำอย่างไร? ตอนที่ 2

2. การโฆษณาและประชาสัมพันธ์

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและ โอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ

ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)

ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (เช่นที่ www.chonland.com เราให้บริการเรื่องคำปรึกษาได้ครอบคลุม)

ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน

ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ)

ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์

บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้องวิธีนี้แบบอัฐยายซื้อขนมยาย
วันนี้คงได้ความรู้เพิ่ม ว่าการซื้อขายบ้านที่ดินเก่านั้นมีวิธีต่างๆมากมาย คราวหน้าพบกับบทต่อไป ขายบ้านที่ดินเก่า ต้องทำอย่างไร? ตอนที่ 3